(個人資産)2級FP 2017年1月 問11

《設 例》
Aさん(60歳)は、3年前に母親から相続した青空駐車場(甲土地)と賃貸アパートの建物およびその敷地(乙土地)を所有している。賃貸アパートは、木造2階建てで築40年が経過して老朽化し、建替えが必要であるため、Aさんは、甲土地と乙土地を一体とした土地上に賃貸アパートを建て替えたいと考えている。
甲土地および乙土地に関する資料は、以下のとおりである。

※乙土地、および甲土地と乙土地の一体地は、ともに建ぺい率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
※指定建ぺい率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
※特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
※上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問11
甲土地および乙土地を一体とした土地上に耐火建築物を建築する場合、建ぺい率の上限となる建築面積および容積率の上限となる延べ面積を求める次の〈計算式〉の空欄①~④に入る最も適切な数値を解答用紙に記入しなさい。なお、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。

〈計算式〉
1.建ぺい率の上限となる建築面積
・第一種住居地域部分 360㎡×( ① )%=□□□㎡
・近隣商業地域部分 300㎡×□□□%=□□□㎡
したがって□□□㎡+□□□㎡=□□□㎡
2.容積率の上限となる延べ面積
(1) 容積率の判定
・甲土地部分
指定容積率:200%
前面道路幅員による容積率の制限:( ② )%
したがって□□□%
・乙土地部分
指定容積率:300%
前面道路幅員による容積率の制限:360%
したがって□□□%
(2) 容積率の上限となる延べ面積
・甲土地部分:360㎡×□□□%=□□□㎡
・乙土地部分:300㎡×□□□%=( ③ )㎡
したがって□□□㎡+( ③ )㎡=( ④ )㎡

[解答] ① 80(%) ② 240(%) ③ 900(㎡)④ 1,620(㎡)
[解説]
1.建ぺい率の上限となる建築面積
 まず、建ぺい率は緩和措置を検討する必要がある。
建ぺい率の緩和措置
・異なる防火地域にまたがるため、厳しい方が適用され、防火地域となる。耐火建築物を建てるため+10%、特定行政庁がしている角地であるため+10%を加算する。よって、甲土地は80%である。乙土地は、建ぺい率80%の近隣商業地域で防火地域内に耐火建築物を建てるため、100%となる。
・第一種住居地域部分 360㎡×80%=288㎡
・近隣商業地域部分 300㎡×100%=300㎡
したがって、588㎡が最大建築面積となる。
2.容積率の上限となる延べ面積
(1) 容積率の判定
容積率は、緩和措置ではなく前面道路の幅員による制限を考慮する必要がある。住居系は幅員×4/10、住居系以外は幅員×6/10で算出された数値と法定容積率を比較し、数値が小さい方を選択する。また、前面道路は幅員の大きい6mの公道となる。
・甲土地
6×4/10=240<200 よって、200%
・乙土地
6×6/10=360<300 よって、300%
(2)容積率の上限となる延べ面積
・甲土地 360㎡×200%=720㎡
・乙土地 300㎡×300%=900㎡
よって、720+900=1,620㎡

解答解説