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問 12

《設 例》
Aさん(55歳)は甲土地上に賃貸アパートを所有し経営している。Aさんの賃貸アパートは、木造で老朽化し建替え時期にきているため、この際、取り壊して更地にして売却するか、耐震構造のアパートに建て替えて収益性の向上を図り、管理は不動産管理会社に委託することを検討中である。
甲土地および賃貸アパートに関する資料は以下のとおりである。

201000006

〈建替え効果〉
建替えにより、賃料収入はかなり増加するが、借入金の返済負担と、管理を不動産管理会社に委託した場合に支払う報酬の負担が生じる。このほか、減価償却を経費処理することによる税額軽減メリットなども併せて考慮した場合、工事見積書の内容から判定すると、賃料収入(年間手取りベース)は現在と変わらない見込みである。
※上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

Aさんは、賃借人の明け渡し完了により、平成28年中にアパートを取り壊し甲土地を更地にして売却することにした。この場合における所得税、復興特別所得税および住民税の合計額を、下記の〈甲土地を更地で売却する場合の資料〉を基に、下記の1.~4.の順序で算出した①~④に入る数値を解答用紙に記入しなさい。解答にあたっては、円単位で表示すること。

〈甲土地を更地で売却する場合の資料〉
・譲渡価額は、1億2,000万円である。
・賃貸アパートおよび敷地は10年前に父から相続したもので、土地の取得価額等は不明である。
・Aさんが支払った譲渡費用は次のとおりである。
立退き料 500万円、建物の取壊し費用 600万円、土地の売買媒介(仲介)手数料300万円
〈計算の順序〉
1.土地の概算取得費 :( ① )円
2.譲渡費用 :( ② )円
3.譲渡益 :( ③ )円
4.税額(所得税、復興特別所得税および住民税の合計額を算出すること)
:( ④ )円

[解答] ① 6,000,000(円) ② 14,000,000(円) ③ 100,000,000(円)④ 20,315,000(円)
[解説]
計算の順序に従って求めていく。
1 土地の概算取得費
 不明なため、譲渡価額×5%となる。1億2,000万円×5%=600万円・・・①
2 譲渡費用
 立退料500万円+建物取り壊し費用600万円+仲介手数料300万円=1,400万円・・・②
3 譲渡益
 譲渡益は、譲渡価額-(取得費+譲渡費用)で求められる。
 1億2,000万円-(600万円+1,400万円)=1億円・・・③
4 税額
 相続による不動産の取得は取得費を引き継ぐことができるため、所有期間は5年超となる。よって、
 1億円×20.315%=20,315,000(円)

解答解説

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