2級FP 2017年1月 問題50

問題 50
不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。

    [解答解説] 〇
    適切である。例えば、将来の純収益が、1年後101万円、2年後102万円、3年後103万円(上昇率1%)だとすると現在価値はそれぞれ100万円なので、300万円の純収益がある。3年後に現在価値3,000万円で売却できるとすると、その不動産の収益価格は3,300万円である。このように賃料などの収益と復帰価格(売却価格)を現在価値に割り戻して不動産の収益価格を求める方法である。また、このDCF法を用いた方法が、NPV法とIRR法である。

  2. NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定する。

    [解答解説] 〇
    適切である。不動産価格(投資額)が、2,500万円だとすると、前述の3,000万円より低いので投資に有利であると判断できる。

  3. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定する。

    [解答解説] 〇
    適切である。IRR法(内部収益率法)は、
    X0:投資額(マイナス)、X1:1年目の収益、X2:2年目の収益・・・Xn:n年目の収益
    「0=X0+ X1/(1+r)¹ + X2/(1+r)² + X3/(1+r)³ …+ Xn/(1+r)n
    の式が成り立つときの「r」が内部収益率である。

  4. 借入金併用型の不動産投資において、レバレッジ効果が働いて自己資金に対する収益率の向上が期待できるのは、総投下資本に対する収益率が借入金の金利を下回っている場合である。

    [解答解説] ×
    収益率が借入金の金利を上回っていると、借り入れをしても収益で返済できるため、レバレッジ効果を働かせるためには、収益率が借入金の金利を上回っている必要がある。

[解答] 4
[補足]

解答解説