2級FP 2016年1月 問題50

問題 50
毎期末に500万円の純収益が得られる投資用不動産がある。この不動産を3年保有し、3年経過後に6,500万円で売却するとした場合、DCF法によるこの不動産の収益価格を求める算式として、正しいものはどれか。なお、保有期間中の純収益は同額とし、売却に要する費用は考慮外とする。また、割引率を年4%とし、下表の複利現価率を参考にすること。

<年4%の複利現価率>
期間(年) 1年 2年 3年
複利現価率 0.962 0.925 0.889

  1. 500万円×3×0.889+6,500万円×0.889=7,112万円

    [解答解説] ×

  2. 500万円×0.962+500万円×0.925+500万円×0.889+6,500万円×0.889=7,166万5,000円

    [解答解説] ◯

  3. 500万円×3×0.962+6,500万円×0.889=7,221万5,000円

    [解答解説] ×

  4. 500万円×0.962+500万円×0.925+500万円×0.889+6,500万円=7,888万円

    [解答解説] ×

[解答] 2
[解説]
DCF法は、毎年の純収益と最終期の売却価格を合計し、それを購入価格を比較することで投資判断する方法である。
1 毎年500万円の純収益が得られるが、期間が異なるため、現在価値に割り戻す。
 1年 500万円×0.962/2年 500万円×0.925/3年 500万円×0.889
2 売却価格を現在価値に割り戻す
 6,500万円×0.889
3 1と2を合計する。
※4 3の合計が購入価格を上回ることができれば投資することになる。現在価格である購入価格と比較するためには、将来の純収益や売却価格を現在価値に割り戻す必要がある。

解答解説