[FP市販教材連動]2級FP【学科】問題演習(不動産)

[FP市販教材連動]問題演習(不動産)

ここでは、分野ごと、章ごとに、知識の確認をすることができます。問題は、一般的な市販教材の順番に並んでいますので、「テキストを読む・暗記する⇒問題演習をする」を繰り返し行い、知識の定着を図ってください。

目次


第1章 不動産価格と鑑定評価

問題 41
土地の価格に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

  1. 地価公示の公示価格の価格判定の基準日は、毎年7月1日である。

    [解答解説] ×
    不適切である。

  2. 都道府県地価調査の基準地は、地価公示の標準地と同じ地点に設定されることはない。

    [解答解説] ×
    不適切である。

  3. 相続税路線価は、地価公示の公示価格の80%を価格水準の目安として設定されている。

    [解答解説] ○
    適切である。

  4. 固定資産課税台帳に登録する土地の価格は、都道府県知事が決定する。

    [解答解説] ×
    不適切である。

[解答] 3
[解説]

土地の価格については出題頻度の高い内容なので、次の表で確認しておこう。

公示価格基準地標準価格相続税評価額固定資産税評価額
発表機関国土交通省都道府県国税庁市町村
利用目的一般の取引価格の指標一般の取引価格の指標相続税や贈与税の基準固定資産税や不動産取得税の基準
基準日毎年1月1日毎年7月1日毎年1月1日3年ごと1月1日
公表日3月下旬9月下旬7月1日3月(4月)
評価割合80%70%

※公示価格:土地鑑定委員会が、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、当該標準地の1平方メートル当たりの正常な価格を判定
※基準地標準価格:知事が毎年7月1日時点の基準地の標準価格を判定

[類問]

解答解説[表示]

問題 42
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別される。

    [解答解説] ○
    適切である。不動産の鑑定評価には、原価法、取引事例比較法、収益還元法があり、組み合わせて使用する。

  2. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、原価法は、再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

  3. 取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に事情補正および時点修正ならびに地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、取引事例比較法は、取引事例を参考にし、事情補正や時点修正を加えて価格を求める方法である。

  4. 収益還元法は、実際に賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には適用することができない。

    [解答解説] ×
    不適切である。収益還元法は、将来生み出す収益と最終的な売却価格から現在の価格を求める方法である。自用の不動産であっても住宅の規模や地域状況から賃貸物件とした場合の収益を求めて適用することができる。

解答解説[表示]

問題41

土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 地価公示の公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日としている。
  2. 相続税路線価は、地価公示の公示価格の90%を価格水準の目安として設定されている。
  3. 固定資産税評価額は、原則として、3年ごとの基準年度において評価替えが行われる。
  4. 固定資産税評価額は、原則として、市町村長が固定資産評価基準により決定する。

[正解]  (不適切)

  1. 地価公示の公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日としている。
  2. [解説]
    問題文のとおり、公示価格の基準日は毎年1月1日である。

  3. 相続税路線価は、地価公示の公示価格の90%を価格水準の目安として設定されている。
  4. [解説]
    相続税路線価は、公示価格の80%が目安である。

  5. 固定資産税評価額は、原則として、3年ごとの基準年度において評価替えが行われる。
  6. [解説]
    問題文のとおり、固定資産税評価額は、原則として、3年ごと1月1日が基準日となる。

  7. 固定資産税評価額は、原則として、市町村長が固定資産評価基準により決定する。
  8. [解説]
    問題文のとおり、固定資産税評価額は、原則として、市町村長が固定資産評価基準により決定し、公表する。

[要点のまとめ]

公示価格基準地標準価格相続税評価額固定資産税評価額
発表機関国土交通省都道府県国税庁市町村
利用目的一般の取引価格の指標一般の取引価格の指標相続税や贈与税の基準固定資産税や不動産取得税の基準
基準日毎年1月1日毎年7月1日毎年1月1日3年ごと1月1日
公表日3月下旬9月下旬7月1日3月(4月)
評価割合80%70%

※公示価格:土地鑑定委員会が、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、当該標準地の1平方メートル当たりの正常な価格を判定
※基準地標準価格:知事が毎年7月1日時点の基準地の標準価格を判定




第2章 不動産登記

問題 41
不動産の登記や調査に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

  1. 公図は、登記所に備え付けられており、一般に、対象とする土地の位置関係等を確認する資料として利用されている。

    [解答解説] ○
    適切である。公図は、地図に準ずる図面で、精度が低い。

  2. 不動産の登記記録の権利関係が真実であると信じて取引した者は、その登記記録の権利関係が真実と異なっていても法的な保護を受けることができる。

    [解答解説] ×
    不適切である。登記を信頼して取引した者が保護される効力を公信力というが、不動産登記には公信力はない。

  3. 不動産の抵当権設定登記をした場合、当該不動産の登記記録の権利部甲区に、債権額や抵当権者の氏名または名称などが記載される。

    [解答解説] ×
    不適切である。権利部の甲区には所有権が記載される。抵当権など所有権以外の権利は権利部の乙区に登録される。

  4. 登記事項証明書の交付請求および受領は、インターネットを利用してオンラインで行うことができる。

    [解答解説] ×
    不適切である。登記事項証明書の交付請求はオンラインで行うことができるが、受領は、住所に送付して受け取る方法,受取先として指定した登記所の窓口で受け取る方法、受取先として指定した法務局証明サービスセンターの窓口で受け取る方法の3つであり、PDFファイルなどでインターネットを介して受け取れるわけではない。

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問題 41
不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

  1. 不動産の登記記録は、当該不動産の所有者の住所地である市町村および特別区の役所や役場に備えられている。

    [解答解説] ×
    不適切である。不動産の登記記録は、不動産の所在地を管轄する登記所に備えられている。

  2. 不動産の売買契約を締結した当事者は、当該契約締結後3ヵ月以内に、所有権移転の登記をすることが義務付けられている。

    [解答解説] ×
    不適切である。不動産の登記は、新しく建物を建てたときや土地の利用目的を変更(田→宅地)したときに登記しなければならないが、所有権など権利部の変更については義務付けられていない。

  3. 不動産の登記事項証明書の交付を請求することができるのは、当該不動産に利害関係を有する者に限られる。

    [解答解説] ×
    不適切である。記事項証明書の交付は誰でも請求することができる。

  4. 不動産の登記記録を信じて土地を取得した者は、その登記記録の権利関係が真実と異なっていたときには、原則として、その土地に対する権利は法的に保護されない。

    [解答解説] ○
    適切である。登記を信頼して取引をした者が保護される効力を公信力というが、不動産登記には公信力はない。なお、登記をすることで第三者に対抗できる対抗力はある。

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第3章 不動産取引

問題 42
不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

  1. 買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主は、履行の催告をすることなく直ちに契約を解除することができる。

    [解答解説] ×
    不適切である。履行の催告は必要である。たとえば、買主が代金を支払わない場合、「〇日までに支払うこと」と催告をし、それでも支払わなければ契約を解除することができる。

  2. 売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その請求を売買契約締結時から5年以内にしなければならない。

    [解答解説] ×
    不適切である。民法の規定なので、瑕疵を知った日から1年以内が期限である。

  3. 未成年者が法定代理人の同意を得ないで不動産の売買契約を締結した場合、自らを成年者であると信じさせるため詐術を用いたときは、その売買契約を取り消すことができない。

    [解答解説] ○
    適切である。民法では「未成年者が法定代理人の同意を得ないでした法律行為は、取り消すことができる」としている。未成年者は知識や経験が不足していると考えられているためである。無効ではなく、取り消しであるのは、契約が不利でなければ取り消さない(追認)という選択も選べるためである。さて、これを踏まえ、相手をだますために契約を結んだとしたら、保護すべきかどうか、という問題が発生する。民法では、相手をだますために結んだ契約であれば未成年者であっても取り消すことはできないとしている。なお、詐術(さじゅつ)とは人をだますことである。

  4. 買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金を支払った後であっても、売主は、受領した代金を返還し、手付金の倍額を償還することにより、契約の解除をすることができる。

    [解答解説] ×
    不適切である。手付金を支払って契約を解除するためには、「相手」が履行に着手する前でなければならない。売主が契約を解除する場合、買主が代金を支払う前でなければ、契約の解除はできない。

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問題 43
不動産の売買契約における民法上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない特約については考慮しないものとする。

  1. 買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主が契約を解除するためには、相当の期間を定めて履行の催告をしなければならない。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、直ちに契約解除することはできず、相当の期間を定めて履行の催告を、それでも履行されない場合は契約を解除できる。

  2. 買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主は、受領した手付金の倍額を買主に償還することにより、契約を解除することができる。

    [解答解説] ○
    適切である。売主は2倍の手付金、買主は手付金を放棄することで契約を解除することができる。ただし、相手が履行に着手する前でなければならない。

  3. 土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。

    [解答解説] ○
    適切である。登記記録の面積と実測面積との相違について売買代金の増減精算を行わない取引を公簿取引といい、有効である。

  4. 売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主は、その瑕疵があることについて故意または重大な過失があるときに限り、買主に対して瑕疵担保責任を負う。

    [解答解説] ×
    不適切である。売主は無過失責任を負う。

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問題 43
不動産の売買契約における民法上の留意点に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

  1. 買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手する前であれば、売主は、手付金を全額返還することにより契約の解除をすることができる。

    [解答解説] ×
    不適切である。売主の相手である買主が履行に着手する前であれば、売主はすでに受け取っている手付金と自ら出す手付金を合わせて(手付金の2倍)支払うことで契約の解除をすることができる。

  2. 売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主がその瑕疵について善意無過失であるときは、売主は、瑕疵担保責任を負わない。

    [解答解説] ×
    不適切である。隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵について売主が知らなかったとしても瑕疵担保責任を負う。なお、民法では瑕疵を知ったときから1年以内が適用期間となる。

  3. 売主の責めに帰すべき事由により、売買契約の目的物である不動産の引渡しに遅滞が生じた場合、買主は、催告をすることなく直ちに契約の解除をすることができる。

    [解答解説] ×
    不適切である。遅滞が生じていても直ちに契約解除することはできない。相当な期間を定めて、履行の勧告を行い、それでも履行がなければ契約の解除をすることができる。

  4. 売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して、売買代金の請求をすることができる。

    [解答解説] ○
    適切である。民法では、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売買代金を請求できるとしている。危険負担の問題だが、実務上は売主が負担している。

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問題 43
不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 土地の売買に当たって、登記記録の面積を基準とした価額で売買契約を締結し、契約から引渡しまでの間に土地の実測を行い、実測面積と登記記録の面積が相違した場合は、あらかじめ売主・買主間で定めた単価で売買代金を増減する方法がある。

    [解答解説] ○
    適切である。土地の取引には、登記簿上の面積に基づく公簿取引と実際に測定した面積に基づく実測取引がある。公簿取引は実測面積と異なっていても売買代金の増減精算は行わないが、実測取引では売買代金の増減を行う。

  2. 民法では、買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金の一部を支払った後でも、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を償還することにより、契約を解除することができる。

    [解答解説] ×
    不適切である。手付金を放棄することで、売主・買主ともに契約を解除することができるが、履行に着手する前でなければならない。履行の着手とは、売主は登記や引渡し、買主は代金の支払いを表す。なお、自ら履行に着手していて、相手が履行に着手していなければ契約の解除をすることができる。

  3. 民法では、売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から1年以内にしなければならない。

    [解答解説] ○
    不適切である。「隠れた瑕疵を知った時から1年以内」は民法の規定である。なお、宅建行法では「隠れた瑕疵について引渡しから2年以上」とし、民法より買主にとって不利な契約はできないとしている。また住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)では、「構造耐力上主要部分などについて引渡しから10年」の瑕疵担保責任を義務付けている。

  4. 民法では、建物の売買契約後、引渡しまでの間に売主の責めに帰すことのできない事由により、その建物が滅失した場合には、売主はその建物の売買代金を買主に請求できる。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、民法では建物売買契約後、建物が完成し引渡しまでの間に雷などで建物が消失した場合など、売主の責めに帰すことのできない事由なら買主に売買代金を請求することができるとしている。ただ実務上、この危険負担の問題では売主が負担することになっている。

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第4章 不動産に関する法令

4-1 借地借家法

問題 44
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

  1. 定期借家契約は、公正証書によって締結しなければならない。

    [解答解説] ×
    不適切である。定期借家契約は公正証書に限らず書面でよい。

  2. 普通借家契約において存続期間を10ヵ月と定めた場合、期間の定めのない建物の賃貸借とみなされる。

    [解答解説] ○
    適切である。普通借家契約の存続期間は1年以上だが、1年未満とした場合は期間の定めのない建物の賃貸借とみなされる。

  3. 期間の定めがある普通借家契約において、賃借人が更新拒絶の通知をするためには、正当の事由が必要である。

    [解答解説] ×
    不適切である。賃貸人ではなく賃借人からの更新拒絶は正当な事由は不要である。

  4. 定期借家契約は、契約当事者の合意があっても、存続期間を6ヵ月未満とすることはできない。

    [解答解説] ×
    不適切である。定期借家契約は、契約当事者の合意があれば6ヶ月未満の存続期間としてもよい。

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問題 44
借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第22条から第24条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

  1. 普通借地権の存続期間満了に伴い、借地権者が借地権設定者に契約の更新を請求したときは、その土地の上に建物が存在しなくても、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。

    [解答解説] ×
    不適切である。従前の契約と同一条件で契約更新したとみなされるのは、土地の上に建物が存在している場合である。

  2. 普通借地権の当初の存続期間が満了し、更新する場合、当事者間で更新後の存続期間を更新の日から10年と定めたときであっても、更新後の存続期間は更新の日から20年とされる。

    [解答解説] ○
    適切である。普通借地権の存続期間は、原則30年以上で、最初の更新(1回目)は20年以上、2回目以降は10年以上となっている。

  3. 事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、公正証書によって締結しなければならない。

    [解答解説] ○
    適切である。事業用定期借地権の契約は公正証書で行わなければならない。

  4. 事業用定期借地権等においては、建物の用途は事業用に限定されているため、法人の従業員向けの社宅の用に供する建物の所有を目的として設定することができない。

    [解答解説] ○
    適切である。事業用定期借地権では社宅目的では利用することはできない。

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問題 45
借地借家法の建物の賃貸借に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

  1. 期間の定めがある普通借家契約における賃借人から更新しない旨の通知は、賃借人に正当の事由があると認められるときでなければ、することができない。

    [解答解説] ×
    不適切である。賃借人からであれば、正当な事由がなくても更新しない旨の通知は有効である。

  2. 普通借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に対抗することができる。

    [解答解説] 〇
    適切である。賃貸人が貸すたびに登記をするとは考えられないため、賃借権の登記がなくても引き渡しを受けていれば第三者に対抗できる。

  3. 賃貸借期間が1年以上の定期借家契約の場合、賃貸人は、原則として、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければ、契約期間満了での終了を賃借人に対抗することができない。

    [解答解説] 〇
    適切である。問題文のとおり、契約期間が1年以上の定期借家契約では、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければならない。

  4. 定期借家契約において、賃貸人の承諾を得て賃借人が設置した造作について、賃借人が賃貸人にその買取りを請求しない旨の特約をすることができる。

    [解答解説] 〇
    適切である。契約終了時に貸主に買取を請求できるが、造作買取請求権を排除することもできる。

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問題44

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第22条の借地権を一般定期借地権といい、同法第22条から第24条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

  1. 普通借地権の存続期間は、借地権者と借地権設定者の合意により、30年より長い期間を定めることができる。
  2. 普通借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
  3. 一般定期借地権においては、専ら居住の用に供する建物の所有を目的とするときは、その存続期間を10年以上30年未満として設定することができる。
  4. 一般定期借地権においては、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、買取りの請求をしないこととする旨を定めることができるが、その特約は公正証書による等書面によってしなければならない。

[正解]  (不適切)

  1. 普通借地権の存続期間は、借地権者と借地権設定者の合意により、30年より長い期間を定めることができる。
  2. [解説]
    普通借地権の存続期間は、原則30年以上なので、30年より長い期間を定めることができる。なお、30年未満の場合や期間を定めなかった場合は30年となる。

  3. 普通借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
  4. [解説]
    問題文のとおり、建物買取請求権が認められている。

  5. 一般定期借地権においては、専ら居住の用に供する建物の所有を目的とするときは、その存続期間を10年以上30年未満として設定することができる。
  6. [解説]
    一般定期借地権の存続期間は50年以上である。存続期間が10年以上30年未満であるのは事業用定期借地権である。なお、事業用定期借地権の存続期間には「10年以上30年未満」と「30年以上50年未満」がある。

  7. 一般定期借地権においては、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、買取りの請求をしないこととする旨を定めることができるが、その特約は公正証書による等書面によってしなければならない。
  8. [解説]
    一般定期借地権において特約は書面によって行わなければならない。特約は、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長、建物買取請求権がないことである。


[要点のまとめ]

<借地権>
(1) 普通借地権
・契約の存続期間
 原則30年以上
 30年未満や期間の定めがない場合は30年
・更新
 最初は20年以上、2回目以降10年以上
・契約方法
 定めなし
(2) 定期借地権
・一般定期借地権
 契約の存続期間:50年以上
 契約方法:書面
 期間終了:更地
・事業用定期借地権(事業用専用)
 契約の存続期間:10年以上30年未満/30年以上50年未満
 契約方法:公正証書
 期間終了:更地
・建物譲渡特約付借地権
 契約の存続期間:30年以上
 契約方法:制限なし
 期間終了:建物付き
(3) 普通借家権
 契約の存続期間:1年以上
 更新:貸主は正当な理由なしに更新拒絶できない。
(4) 定期借家権
 契約の存続期間:契約で定めた期間
 更新:契約は更新されない
 契約方法:書面


問題45

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

  1. 普通借家契約では、賃貸人および賃借人の合意により存続期間を6ヵ月と定めた場合であっても、その存続する期間は1年とみなされる。
  2. 定期借家契約では、賃貸借期間が1年以上の場合、賃貸人は、原則として、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができない。
  3. 定期借家契約では、賃借人に造作買取請求権を放棄させる旨の特約は有効となる。
  4. 定期借家契約では、床面積が200㎡未満である居住用建物の賃借人が、転勤によりその建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合、賃借人は、当該契約の解約の申入れをすることができる。

[正解]  (不適切)

  1. 普通借家契約では、賃貸人および賃借人の合意により存続期間を6ヵ月と定めた場合であっても、その存続する期間は1年とみなされる。
  2. [解説]
    普通借家契約の存続期間は1年以上で、1年未満に定めた場合は期間の定めのない契約となる。

  3. 定期借家契約では、賃貸借期間が1年以上の場合、賃貸人は、原則として、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができない。
  4. [解説]
    問題文のとおり、契約期間が1年以上の場合、賃貸人(貸主)は期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人(借主)に対抗することができない。

  5. 定期借家契約では、賃借人に造作買取請求権を放棄させる旨の特約は有効となる。
  6. [解説]
    問題文のとおり、定期借家契約では、エアコンなどの造作の買取をしない旨の特約をつけて、造作買取請求権を排除することができる。

  7. 定期借家契約では、床面積が200㎡未満である居住用建物の賃借人が、転勤によりその建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合、賃借人は、当該契約の解約の申入れをすることができる。
  8. [解説]
    定期借家契約の中途解除は原則できないが、床面積200㎡未満の建物に限り、転勤などのやむを得ない事情がある場合は中途解除することができる。


[要点のまとめ]

<借地権>
(1) 普通借地権
・契約の存続期間
 原則30年以上
 30年未満や期間の定めがない場合は30年
・更新
 最初は20年以上、2回目以降10年以上
・契約方法
 定めなし
(2) 定期借地権
・一般定期借地権
 契約の存続期間:50年以上
 契約方法:書面
 期間終了:更地
・事業用定期借地権(事業用専用)
 契約の存続期間:10年以上30年未満/30年以上50年未満
 契約方法:公正証書
 期間終了:更地
・建物譲渡特約付借地権
 契約の存続期間:30年以上
 契約方法:制限なし
 期間終了:建物付き
(3) 普通借家権
 契約の存続期間:1年以上
 更新:貸主は正当な理由なしに更新拒絶できない。
(4) 定期借家権
 契約の存続期間:契約で定めた期間
 更新:契約は更新されない
 契約方法:書面


4-2 都市計画法

問題 44
都市計画法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、市街化区域は、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である。

  2. 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、原則として、都道府県知事等の許可を受けなければ建築物を建築することができない。

    [解答解説] ○
    適切である。市街化調整区域は、市街化を抑制する区域なので、開発許可を受けた開発区域以外は、都道府県知事の許可が必要である。

  3. 開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のことである。簡単に言うと、建物を建てるために土地を整備することである。

  4. 市街化区域における開発行為については、その規模にかかわらず、都道府県知事等の許可が必要である。

    [解答解説] ×
    不適切である。市街化区域は、市街化を促進する区域なので、1,000㎡以上の開発行為には許可が必要だが、それ以外は不要である。

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問題 45
都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

  1. 都市計画区域内において、用途地域が定められている区域については、防火地域または準防火地域のいずれかを定めなくてはならない。

    [解答解説] ×
    不適切である。防火地域、準防火地域、無指定地域がある。

  2. 都市計画法の規定によれば、市街化調整区域は、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。

    [解答解説] ×
    不適切である。問題文は、市街化区域についての内容である。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。

  3. 分筆は、その行為が建築物の建築または特定工作物の建設を目的としていなくても、都市計画法上の開発行為に該当する。

    [解答解説] ×
    不適切である。都市計画法上の開発行為は、建築物の建築または特定工作物の建設のために土地の区画形質を変更することであるため、開発行為に該当しない。

  4. 土地区画整理事業の施行として行う開発行為には、都道府県知事等の許可を必要としない。

    [解答解説] ○
    適切である。土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業の施行として行う開発行為は許可が不要である。

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4-3 建築基準法

問題 45
都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法上の規制に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 第一種低層住居専用地域内においては、原則として、建築物の高さは10mまたは12mのうち、都市計画において定められた限度を超えてはならない。

    [解答解説] ○
    適切である。高さ制限は、第1種・第2種低層住居専用地域、田園住居地域内で適用される。

  2. 第一種低層住居専用地域内の建築物については、北側斜線制限(北側高さ制限)が適用される。

    [解答解説] ○
    適切である。第1種・第2種低層住居専用地域、田園住居地域、第1種・第2種中高層住居専用地域の用途地域では北側斜線制限(北側高さ制限)が適用される。

  3. 都市計画区域内の建築物は、すべての用途地域において、隣地境界線までの水平距離に応じた高さ制限(隣地斜線制限)が適用される。

    [解答解説] ×
    不適切である。高さ制限のある第1種・第2種低層住居専用地域、田園住居地域内では適用されない。

  4. 建築物の敷地が異なる2つの用途地域にわたる場合においては、その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。

    [解答解説] ○
    適切である。異なる2つの用途地域にまたがる場合は、半の属する用途地域の規定に従う。

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問題 46
建築基準法に基づいて下記の土地に住宅を建築する場合、建物の延べ面積の限度として、正しいものはどれか。なお、前面道路は、同法第42条第2項により特定行政庁の指定を受けた道路であるものとし、記載のない条件については考慮しないものとする。

  1. 220㎡

    [解答解説] ×
    不適切である。

  2. 210㎡

    [解答解説] ×
    不適切である。

  3. 200㎡

    [解答解説] ○
    適切である。

  4. 100㎡

    [解答解説] ×
    不適切である。

[解答] 3
[解説]

建物の「延べ面積」を求めるので、容積率の問題である。
容積率は指定容積率と、前面道路の幅員を考慮した容積率を比較して、小さいを採用する。
・3×4/10=120/10 120%>100% から、容積率は100%
次に、敷地面積に容積率をかけるが、幅員が3mしかないため、セットバックを考慮しなければならない。
向こう側ががけ地なので、1m分、後退させる。
・敷地面積 20m×(11-1)=200㎡
・延べ面積 200㎡×100%=200㎡

[類問]

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問題 42
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 専属専任媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その期間は3ヵ月とされる。

    [解答解説] ○
    適切である。専属専任媒介契約の有効期間は、3ヵ月で、これより長い期間を定めた場合は3ヶ月となる。

  2. 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、所定の期間内に当該専任媒介契約の目的物である宅地または建物に関する一定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。

    [解答解説] ○
    適切である。専任媒介契約は7日以内、専属専任媒介契約は5日以内に登録しなければならない。

  3. 宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買契約を締結したときは、当該買主に、遅滞なく、宅地建物取引士をして、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。

    [解答解説] ×
    不適切である。重要事項を記載した書面を交付して説明するのは契約締結前でなければならない。

  4. 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができない。

    [解答解説] ○
    適切である。手付金の額は代金の額の20%を超えてはならないとされている。

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問題 46
都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

  1. 前面道路の幅員が12m以上である敷地に耐火建築物を建築する場合、その建築物の容積率の上限は、都市計画において定められた容積率の数値に20%を加算した値となる。

    [解答解説] ×
    不適切である。容積率は前面道路の幅員に一定の乗数をかけた数値と指定容積率を比べるため、建ぺい率のように緩和措置はない。

  2. 建築物の高さに係る道路斜線制限は、すべての用途地域において適用される。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、建築物の高さに係る道路斜線制限は、すべての用途地域において適用される。

  3. 第二種低層住居専用地域においては、高さが9mを超える建築物を建築することはできない。

    [解答解説] ×
    不適切である。第1種・第2種低層住居専用地域や田園住居地域においては、高さは10mまたは12mのうち都市計画で定めた高さを超えることはできない。

  4. 建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合、原則としてその敷地の全部について、敷地の過半の属する地域の規制が適用される。

    [解答解説] ×
    不適切である。異なる防火地域にまたがる場合は、厳しいほうの規制に従う。

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問題 46
都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 建築物の敷地は、原則として、建築基準法に規定する道路に、2m以上接していなければならない。

    [解答解説] ○
    適切である。建築物の敷地は、原則として、幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならない。

  2. 建築物の敷地が異なる2つの用途地域にわたる場合の建築物の建ぺい率および容積率は、その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の規制が適用される。

    [解答解説] ×
    不適切である。異なる2つの用途地域にわたる場合の建築物の建ぺい率および容積率は、加重平均した値が適用される。

  3. 建築物の敷地が異なる2つの用途地域にわたる場合の建築物の用途は、その建築物の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、異なる2つの用途地域にわたる場合の建築物の用途は、面積の大きいほうの用途地域の制限を受ける。

  4. 建築基準法第42条第2項の道路に面している敷地のうち、道路と道路境界線とみなされる線までの間の敷地部分(セットバック部分)は、建ぺい率および容積率を算定する際の敷地面積に算入することができない。

    [解答解説] ○
    適切である。建築基準法第42条第2項の道路(2項道路)は、建築基準法施工前にあった4m未満の特定行政庁の指定を受けている道路である。幅員が4m未満なので、道路の中心性から2mとった線が道路との境界線となる。セットバック部分は敷地面積に算入することができない。

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問題 46
都市計画区域および準都市計画区域における建築基準法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

  1. 建築物の敷地が接する道の幅員が4m未満であっても、建築基準法第42条第2項により特定行政庁が指定したものは、建築基準法上の道路とみなされる。

    [解答解説] ○
    適切である。いわゆる2項道路と呼ばれている道路で、建築基準法施行前の道路で特定行政庁が指定したものは建築基準法上の道路とみなされる

  2. 日影規制(日影による中高層の建築物の高さの制限)は、すべての用途地域において適用がある。

    [解答解説] ×
    不適切である。日影規制は、商業地域、工業地域、工業専用地域以外の用途地域に適用される。

  3. 建築物の敷地が接する前面道路の幅員が12m未満である場合、当該建築物の容積率の上限は、都市計画の定めにかかわらず、前面道路の幅員に一定の数値を乗じたものになる。

    [解答解説] ×
    不適切である。容積率は用途地域ごとに定められており、この容積率を指定容積率という。適用させる容積率は、前面道路の幅員に一定の数値を乗じたものと指定容積率を比較し、小さいほうを採用する。「一定の数値」は、住居系の用途地域なら4/10、住居系以外なら6/10となる。

  4. 防火地域内に耐火建築物を建築する場合、建ぺい率と容積率の双方の制限について緩和措置を受けることができる。

    [解答解説] ×
    不適切である。緩和措置があるのは建ぺい率だけである。防火地域内にある耐火建築物や特定行政庁が指定する角地では建ぺい率が10%加算される(緩和される)。また建ぺい率が80%の地域内で防火地域内にある耐火建築物を建てる場合には建ぺい率の制限がなくなる。

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4-4 区分所有法

問題 47
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によるものとされ、規約で別段の定めをすることはできない。

    [解答解説] ×
    不適切である。各区分所有者の共有持分の割合は、規約で別段の定めをすることができる。

  2. 規約の設定、変更または廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってすることができる。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、規約に関する決議は、4分の3以上である。肢4の建て替えと同様、よく出題されるので覚えておくこと。

  3. 区分所有者以外の専有部分の占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法について、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

    [解答解説] ○
    適切である。占有者は、実際に住んでいる人のことで、所有者と占有者が異なっていても、使用方法については占有者にも規約等の義務を負わなければならない。

  4. 区分所有建物の建替えは、集会において、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数により、その旨の決議をすることができる。

    [解答解説] ○
    適切である。建替えには最も多くの賛成(区分所有者および議決権の各5分の4以上)が必要である。なお、規約で別段の定めをすることはできない。

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問題 47
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、規約による別段の定めについては考慮しないものとする。

  1. 共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合による。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合による。

  2. 区分所有者は、全員で、区分所有建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うための団体(管理組合)を構成することとされている。

    [解答解説] ○
    適切である。区分所有者は管理組合を任意に脱退することはできず、全員が管理組合の構成員となる。

  3. 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

    [解答解説] ○
    適切である。区分所有権と敷地利用権は分離して処分することはできない。

  4. 区分所有建物の建替えは、集会において、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数により、その旨の決議をすることができる。

    [解答解説] ×
    不適切である。区分所有建物の建替えは、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数が必要である。

解答解説[表示]

問題47

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

  1. 区分所有建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うために法で定められた団体である管理組合であっても、区分所有者が希望すれば脱退することができる。
  2. 建物の保存に有害な行為その他建物の管理・使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないという規定は、専有部分の占有者には適用されない。
  3. 区分所有者全員の共有に属する共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、専有部分の床面積にかかわらず、その区分所有者全員で等分されることになる。
  4. 集会においては、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数で、区分所有建物の建替え決議をすることができる。

[正解]  (適切)

  1. 区分所有建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うために法で定められた団体である管理組合であっても、区分所有者が希望すれば脱退することができる。
  2. [解説]
    マンションの購入者(所有者)である区分所有者は管理組合を任意に脱退することはできない。

  3. 建物の保存に有害な行為その他建物の管理・使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないという規定は、専有部分の占有者には適用されない。
  4. [解説]
    占有者とはそのマンションに住んでいる人のことで、賃借人(借主)のこと。区分所有法第6条第1項では「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」とされており、第3項に「第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者に準用する。」と規定されている。

  5. 区分所有者全員の共有に属する共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、専有部分の床面積にかかわらず、その区分所有者全員で等分されることになる。
  6. [解説]
    共用部分の持分割合は、規約で別段の定めをしない限り、専有部分の床面積割合による。

  7. 集会においては、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数で、区分所有建物の建替え決議をすることができる。
  8. [解説]
    区分所有建物の建替え決議は、区分所有者および議決権の各5分の4以上となっている。また規約で別段の定めもできない。



第5章 不動産の税金

問題 48
不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 土地および家屋に係る固定資産税の標準税率は1.4%と定められているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。

    [解答解説] ○
    適切である。固定資産税は、課税標準×1.4%で求めるが、条例で税率を変更することができる。

  2. 地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200㎡以下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例がある。

    [解答解説] ○
    適切である。課税標準の特例で、200㎡以下の部分は課税標準となるべき価格の6分の1、200㎡超の部分は3分の1となる。

  3. 地方税法において、所定の要件を満たす新築住宅に係る固定資産税は、1戸当たり120㎡以下の床面積に相当する部分の税額について、一定期間にわたり5分の1に軽減される特例がある。

    [解答解説] ×
    不適切である。新築住宅の税額軽減の特例に関する問題である。一定の条件を満たす新築住宅の場合、新築後5年間または3年間、120㎡までの部分について、税額が2分の1になる。

  4. 都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として、市街化区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。

    [解答解説] ○
    適切である。都市計画税は、市街化区域にある土地、家屋の所有者(毎年1月1日に固定資産税課税台帳に所有者として登録されている人)が納税義務者である。

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問題 49
宅地である土地を個人が譲渡した場合の譲渡所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 土地の譲渡所得の金額の計算上、取得費が不明な場合には、譲渡収入金額の5%相当額を取得費とすることができる。

    [解答解説] ○
    適切である。譲渡収入金額の5%相当額を概算取得費にすることができる。

  2. 土地を譲渡する際に直接要した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。

    [解答解説] ○
    適切である。譲渡費用には仲介手数料、印紙税、取壊し費用などを含めることができる。

  3. 他者から購入した土地の取得の日は、原則としてその土地の引渡しを受けた日であるが、当該売買契約の効力が発生した日とすることもできる。

    [解答解説] ○
    適切である。原則、土地の取得日は、土地の引渡しを受けた日(引渡日基準)であるが、土地の取得日を売買契約の効力が発生した日(契約効力発生日基準)とすることもできる。

  4. 土地の譲渡所得のうち、その土地を譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間が10年以下のものについては短期譲渡所得に区分される。

    [解答解説] ×
    不適切である。10年以下ではなく5年以下である。

解答解説[表示]

問題 48
不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 土地または家屋に係る固定資産税の課税標準となる価格は、原則として、毎年度において評価替えが行われる。

    [解答解説] ×
    不適切である。固定資産税の課税標準となる価格は、3年ごとに評価替えされる。

  2. 都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として、市街化区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、都市計画税は、市街化区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。

  3. 固定資産税の納税義務者は、年の中途にその対象となる固定資産を売却した場合であっても、その年度分の固定資産税の全額を納付する義務がある。

    [解答解説] ○
    適切である。固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課せられるため、途中で売却しても全額納付しなければならない。なお、不動産の売買で、固定資産税の精算が行われる。

  4. 地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200㎡以下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例がある。

    [解答解説] ○
    適切である。固定資産税の課税標準の特例では、200㎡以下の部分に対して、「課税標準×1/6」することができる。

解答解説[表示]

問題 49
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除(以下「3,000万円特別控除」という)と居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(以下「軽減税率の特例」という)に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

  1. 3,000万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日の属する年の翌年12月31日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。

    [解答解説] ×
    不適切である。居住用財産を居住の用に供さなくなった日から3年経過後の12月31日までに譲渡しなければならない。

  2. 3,000万円特別控除は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の1月1日において10年を超えていなければ、適用を受けることができない。

    [解答解説] ×
    不適切である。3,000万円特別控除には所有期間についての要件はない。

  3. 軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の1月1日において10年を超えていなければ、適用を受けることができない。

    [解答解説] ○
    適切である。軽減税率の特例には所有期間についての要件があり、譲渡した日の属する年の1月1日において10年を超えていなければならない。

  4. 3,000万円特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができない。

    [解答解説] ×
    不適切である。重複して適用できる。

解答解説[表示]

問題 47
不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 土地および家屋の固定資産税は、毎年1月1日における土地および家屋の所有者に対して課される。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、固定資産税は、1月1日における不動産の所有者に対して課せられる。このため、中古不動産の売買では、固定資産税の精算が行われる。

  2. 土地および家屋の固定資産税の標準税率は1.4%とされているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。

    [解答解説] ○
    適切である。固定資産税の標準税率は1.4%が原則だが、条例で税率を変えることができる。

  3. 地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200㎡以下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例がある。

    [解答解説] ○
    適切である。固定資産税では200㎡以下の部分は課税標準の1/6、200㎡超の部分は課税標準の1/3となる課税標準の特例がある。

  4. 都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として市街化調整区域内に所在する土地および家屋の所有者に対して課される。

    [解答解説] ×
    不適切である。都市計画税は、市街化区域内の所有者に課せられる。

解答解説[表示]

問題 48
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除(以下「3,000万円特別控除」という)と居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(以下「軽減税率の特例」という)に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 3,000万円特別控除は、居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに居住用財産を譲渡しなければ適用を受けることができない。

    [解答解説] ○
    適切である。問題文のとおり、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が要件の一つである。

  2. 3,000万円特別控除は、子に居住用財産を譲渡した場合には適用を受けることができない。

    [解答解説] ○
    適切である。買い手と売り手が、親子や夫婦、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など特別な関係である場合は適用できない。

  3. 軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得金額のうち1億円以下の部分の金額について軽減税率が適用される。

    [解答解説] ×
    不適切である。軽減税率が適用されるのは、1億円以下の部分ではなく、6,000万円以下の部分である。なお、長期譲渡所得の税率は20%だが、軽減税率の特例では14%となる。

  4. 軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が譲渡した日の属する年の1月1日において10年を超えていなければ、適用を受けることができない。

    [解答解説] ○
    適切である。軽減税率の特例には所有期間の要件があり、「譲渡した日の属する年の1月1日において10年超」となっている。なお、軽減税率の特例と3,000万円控除は併用できるが、3,000万円控除には所有期間の要件がない。

[解答] 3
[補足]
[類問]

    解答解説[表示]

    問題 48
    不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

    1. 不動産取得税は、贈与により不動産を取得した場合には課されない。

      [解答解説] ×
      不適切である。不動産取得税が課税されないのは相続の場合である。

    2. 一定の要件に該当する戸建て住宅(認定長期優良住宅を除く)を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、一戸につき最高で1,200万円を価格から控除することができる。

      [解答解説] ○
      適切である。住宅の課税標準の特例で、課税標準額から一定額を控除できる。控除額は、新築が1,200万円、中古住宅は新築日(や自治体)によって異なり、最大1,200万円の控除となる。

    3. 贈与により取得した不動産の所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、課税標準に対して1,000分の20である。

      [解答解説] ○
      適切である。贈与による所有権移転登記に係る登録免許税の税率は2%である。

    4. 建物を新築して表示に関する登記を申請する場合は、登録免許税は課されない。

      [解答解説] ○
      適切である。表題登記の場合は登録免許税はかからない。

    解答解説[表示]

    問題 49
    個人が居住用財産を譲渡した場合の譲渡所得の特例に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載されたもの以外の要件はすべて満たしているものとする。

    1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、譲渡した年の1月1日において、譲渡した居住用財産の所有期間が10年を超えていなければ適用を受けることができない。

      [解答解説] ×
      不適切である。3,000万円の特別控除には所有期間の要件はない。

    2. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除と、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(軽減税率の特例)は、重複して適用を受けることができる。

      [解答解説] ○
      適切である。3,000万円の特別控除と軽減税率は重複して適用できる。

    3. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、配偶者に対して譲渡した場合には適用を受けることができない。

      [解答解説] ○
      適切である。譲渡した相手が、配偶者や直系血族等の場合は適用できない。

    4. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間の譲渡であれば、適用を受けること
      ができる。

      [解答解説] ○
      適切である。問題文のとおり、居住しなくなった日から3年経過後の12月31日までに譲渡しなければならない。

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    第6章 不動産の活用

    問題 50
    不動産の有効活用の手法等の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

    1. 事業受託方式は、土地有効活用の企画、建設会社の選定、当該土地上に建設された建物の管理・運営および建設資金の調達のすべてをデベロッパーに任せる方式である。

      [解答解説] ×
      不適切である。事業受託方式は、土地の所有者がデベロッパーにすべての活用を任してしまう方法であるが、建物建築資金の調達は土地所有者が行わなければならない。すべて自ら行う自己建設方式とは異なり、デベロッパーの専門知識を活用できるメリットはあるが、建設資金はもちろん、デベロッパーへの報酬が発生する。自己建設方式や建設協力金方式と同様、土地・建物の所有名義は本人である。

    2. 建設協力金方式は、建設する建物を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受けてビルや店舗等を建設する方式である。

      [解答解説] ○
      適切である。建設協力金方式は、テナントに建物の建設費(建設協力金)を保証金として出してもらい、その資金をもとに建物を建設する方法である。土地所有者は賃料を受け取ることができるが、建設協力金(保証金)を差し引いて受け取る。自己建設方式や事業受託方式と同様、土地・建物の所有名義は本人である。

    3. 等価交換方式では、土地所有者は建物の建設資金を負担する必要はないが、土地の所有権の一部を手放すことにより、当該土地上に建設された建物の全部を取得することができる。

      [解答解説] ×
      不適切である。等価交換方式は所有する土地の一部または全部を建物の建設資金に充当し、出資割合に応じて、建物の一部を取得するため、建設資金の負担はない。建物の全部を取得することはできない。

    4. 定期借地権方式では、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は土地所有者となる。

      [解答解説] ×
      不適切である。定期借地権方式は、一定期間土地を貸し、借り手(借地人)が建物を建てるなりして土地を活用する方法である。土地を貸して賃料を受け取るだけなので、土地の所有者は本人のまま、建築資金の負担もない。

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    問題 50
    土地の有効活用の手法等の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

    1. 等価交換方式を活用すれば、土地所有者は、建設資金を負担することなく、出資割合に応じて、建設された建物の一部を取得することができる。

      [解答解説] ○
      適切である。等価交換方式は所有する土地の一部または全部を建物の建設資金に充当し、出資割合に応じて、建物の一部を取得するため、建設資金の負担はない。

    2. 建設協力金方式は、建設する建物を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受けて建物を建設する方式である。

      [解答解説] ○
      適切である。建設協力金方式は、テナントに建物の建設費(建設協力金)を保証金として出してもらい、その資金をもとに建物を建設する方法である。土地所有者は賃料を受け取ることができるが、建設協力金(保証金)を差し引いて受け取る。自己建設方式や建設協力金方式と同様、土地・建物の所有名義は本人である。

    3. 事業受託方式を活用すれば、受託者であるデベロッパー等に建物等の建築計画の策定から完成後の管理運営までの事業に必要な業務を任せることができるため、土地所有者の当該業務の負担が軽減される。

      [解答解説] ○
      適切である。事業受託方式は、土地の所有者がデベロッパーにすべての活用を任してしまう方法である。すべて自ら行う自己建設方式とは異なり、デベロッパーの専門知識を活用できるメリットはあるが、建設資金はもちろん、デベロッパーへの報酬が発生する。自己建設方式や建設協力金方式と同様、土地・建物の所有名義は本人である。

    4. 定期借地権方式では、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は土地所有者となる。

      [解答解説] ×
      不適切である。定期借地権方式は、一定期間土地を貸し、借り手(借地人)が建物を建てるなりして土地を活用する方法である。土地を貸して賃料を受け取るだけなので、土地の所有者は本人のまま、建築資金の負担もない。

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    問題 49
    土地の有効活用の手法の一般的な特徴についてまとめた下表の空欄(ア)~(エ)にあてはまる語句に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本人とは有効活用する土地の所有者のことである。

    1. (ア)の空欄には「デベロッパー」があてはまる。

      [解答解説] ×
      不適切である。事業受託方式は、土地の所有者がデベロッパーにすべての活用を任してしまう方法である。すべて自ら行う自己建設方式とは異なり、デベロッパーの専門知識を活用できるメリットはあるが、建設資金はもちろん、デベロッパーへの報酬が発生する。自己建設方式や建設協力金方式と同様、土地・建物の所有名義は本人である。

    2. (イ)の空欄には「テナント」があてはまる。

      [解答解説] ×
      不適切である。建設協力金方式は、テナントに建物の建設費(建設協力金)を保証金として出してもらい、その資金をもとに建物を建設する方法である。土地所有者は賃料を受け取ることができるが、建設協力金(保証金)を差し引いて受け取る。自己建設方式や建設協力金方式と同様、土地・建物の所有名義は本人である。

    3. (ウ)の空欄には「借地人」があてはまる。

      [解答解説] ×
      不適切である。定期借地権方式は、一定期間土地を貸し、借り手(借地人)が建物を建てるなりして土地を活用する方法である。土地を貸して賃料を受け取るだけなので、土地の所有者は本人のまま、建築資金の負担もない。

    4. (エ)の空欄には「なし」があてはまる。

      [解答解説] ○
      適切である。定期借地権方式は、一定期間土地を貸し、借り手(借地人)が建物を建てるなりして土地を活用する方法である。土地を貸して賃料を受け取るだけなので、土地の所有者は本人のまま、建築資金の負担もない。

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    第7章 不動産投資

    問題 50
    不動産の投資判断等の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

    1. NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

      [解答解説] ○
      適切である。NPV法(正味現在価値法)は、投資期間中に受け取れる年度ごとの収益を現在価値に戻した合計から投資額を差し引いた正味現在価値の大きさで投資判断する方法である。
      たとえば、ある投資不動産が1年後に101万円の収益を見込め1,010万円で売却できるとすると、現在価値(割引率は1%とする)はそれぞれ「101万円÷1.01=100万円」、「1,010万円÷1.01=1,000万円」となり、合計額(正味現在価値)は1,100万円(100万円+1,000万円=1,100万円)となる。この投資不動産が1,100万円より安ければ安いほど投資する効果が高くなる。
      NPV法やIRR法のように割引率を使った方法をDCF法という。

    2. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

      [解答解説] ○
      適切である。IRR法(内部収益率法)は、投資期間中に受け取れる年度ごとの収益を現在価値に戻した合計と投資額が等しくなる割引率(内部収益率)を求め、内部収益率と期待収益率を比較する方法である。
      たとえば、100万円投資すると1年後に1%上昇して101万円になるとする。「100万円×1.01=101万円」の式は理解できるだろう。割引率(内部収益率)とはこの逆「101万円÷1.01=100万円」の1.01%のことで、この値が大きいほど投資に有利であるとわかる。

    3. NOI利回り(純利回り)は、対象不動産から得られる年間総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

      [解答解説] ×
      不適切である。「対象不動産から得られる年間総収入」とあるが、これは諸費用を考慮しない総収入のことなので、問題文は総投下資本総収益利回り(表面利回り)である。

    4. 借入金併用型投資では、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資の収益率の向上が期待できる。

      [解答解説] ○
      適切である。レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな収益を得られることである。「対象不動産の収益率が借入利子率を上回ってい」れば、賃料の一部を返済に回すことができ、自己資金をおさえることができる。
      (例)
      (1) 自己資金1,000万円のみで年間100万円の収益
      ※収益率=100/1,000×100=10%
      (2) 自己資金1,000万円と借入金2,000万円で年間300万円の収益
      ※300/3,000×100=10%
      いずれの場合も収益率は10%である。
      次に、(2)の場合で年間60万円の利息を支払うと300万円-60万円=240万円
      (1)は受取額100万円、(2)は受取額240万円だが、自己資金の回収を考えると、(1)は10年かかるが、(2)は4年強で済む。
      自己資金に対する収益率を考えると、(1)は10%だが、(2)は24%となる。
      ※(2) 240/1,000×100=24%
      ただし、対象不動産の収益率が借入利子率を下回っている場合(逆レバレッジ)、借入金をした方が不利となるため注意が必要である。

    [解答] 3
    [補足]
    [類問]

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      問題 50
      不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

      1. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

        [解答解説] ×
        不適切である。内部収益率が期待収益率を上回っている場合、その投資が有利だと判断する。IRR法(内部収益率法)は、投資期間中に受け取れる年度ごとの収益を現在価値に戻した合計と投資額が等しくなる割引率(内部収益率)を求め、内部収益率と期待収益率を比較する方法である。
        たとえば、100万円投資すると1年後に1%上昇して101万円になるとする。「100万円×1.01=101万円」の式は理解できるだろう。割引率(内部収益率)とはこの逆「101万円÷1.01=100万円」の1.01%のことで、この値が大きいほど投資に有利であるとわかる。

      2. NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

        [解答解説] ×
        不適切である。投資額が収益額を上回っているので、不利な投資となる。投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合に有利と判定できる。

      3. NOI利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

        [解答解説] ×
        不適切である。「年間の総収入」だと費用を考慮していないため、総投下資本総収益利回り(表面利回り)の文である。NOI利回りは、実質利回りや総投下資本純収益利回りと呼ばれ、年間の総収入から諸費用を引いた額を総投資額で除して算出する。

      4. 借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合には、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。

        [解答解説] ○
        適切である。レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな収益を得られることである。「対象不動産の収益率が借入利子率を上回ってい」れば、賃料の一部を返済に回すことができ、自己資金をおさえることができる。
        (例)
        (1) 自己資金1,000万円のみで年間100万円の収益
        ※収益率=100/1,000×100=10%
        (2) 自己資金1,000万円と借入金2,000万円で年間300万円の収益
        ※300/3,000×100=10%
        いずれの場合も収益率は10%である。
        次に、(2)の場合で年間60万円の利息を支払うと300万円-60万円=240万円
        (1)は受取額100万円、(2)は受取額240万円だが、自己資金の回収を考えると、(1)は10年かかるが、(2)は4年強で済む。
        自己資金に対する収益率を考えると、(1)は10%だが、(2)は24%となる。
        ※(2) 240/1,000×100=24%
        ただし、対象不動産の収益率が借入利子率を下回っている場合(逆レバレッジ)、借入金をした方が不利となるため注意が必要である。

      [解答] 4
      [補足]
      [類問]

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