2級FP過去問解説(学科)2016年5月【問題50】不動産の投資判断の手法

問題50

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
  2. NOI利回り(純利回り)は、対象不動産より得られる年間の純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を図る指標である。
  3. NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
  4. 借入金併用型投資では、レバレッジ効果が働き、対象不動産の収益率が借入金の金利を下回っている場合には、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。

[正解]  (不適切)

  1. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
  2. [解説]
    IRR法(内部収益率法)は、内部収益率と期待収益率を比べて、期待収益率が上回っていると投資に有利と判断できる。内部収益率は、毎年の収益(を現在価値に割り戻した合計)から初年度の投資額を控除した場合の収益率をいう。

  3. NOI利回り(純利回り)は、対象不動産より得られる年間の純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を図る指標である。
  4. [解説]
    NOI利回り(純利回り)は、実質利回りともいい、総収益を総投資額で除して求める。

  5. NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
  6. [解説]
    NPV法(正味現在価値法)は、将来の収益の現在価値合計額から投資額の合計額を引いて、プラスかどうかを判断する。

  7. 借入金併用型投資では、レバレッジ効果が働き、対象不動産の収益率が借入金の金利を下回っている場合には、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。
  8. [解説]
    不動産の収益率が借入金の金利を上回っていなければならない。収益率より高い金利で借りていることになる。



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