2級FP過去問解説(学科)2017年5月【問題58】

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問題 58
Aさんは、自己が所有する宅地(以下「土地」という)の上に戸建て住宅(以下「建物」という)を建設し、その建物を第三者のBさんに賃貸している。この場合、AさんまたはBさんに相続が開始したときの相続税の課税価格の計算上、土地または建物に係る課税財産に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」については考慮しないものとし、建物は借家権の取引慣行のある地域にないものとする。

  1. Aさんに係る相続税において、土地は相続税の課税対象となり、その相続税評価額は、貸家建付地として計算する。

    [解答解説] ○
    適切である。

    建物を貸しており、その建物が建っている土地はAさんの所有地である。これを貸家建付地という。もしBさんが土地を借りてBさんが建物を建てて住む場合の土地は、貸宅地である。

  2. Aさんに係る相続税において、建物は相続税の課税対象となり、その相続税評価額は、自用家屋として計算する。

    [解答解説] ×
    不適切である。

    建物を貸しているため、貸家として計算する。

  3. Bさんに係る相続税において、Bさんは土地について借地権を有し、その借地権が相続税の課税対象となる。

    [解答解説] ×
    不適切である。

    Bさんは建物を借りているため、借家権を有する。

  4. Bさんに係る相続税において、Bさんは建物について借家人の有する権利をもち、当該権利が相続税の課税対象となる。

    [解答解説] ×
    不適切である。

    「建物は借家権の取引慣行のある地域にない」ため、課税対象とならない。

[解答] 1
[補足]
不動産の評価額についての問題は設問をしっかりと読み、「何を借りているか」「誰のものか」を把握することが大切である。
この設問では、「Aさんの土地に、Aさんが建物を建て、AさんがBさんに建物」を貸している。この状態の土地を「貸家建付地」という。
Aさんの貸家建付地の評価方法は次の通りである。
「自用地評価額✕(1-借地権割合✕借家権割合✕賃貸割合)」
=自用地評価額-自用地評価額✕借地権割合✕借家家割合✕賃貸割合
土地も建物もAさんのものだが、Bさんに貸しているためその分を評価減する計算式となっている。そのため、実際に貸すために建物を建てたとしても実際に借りているBさんがいなければ、賃貸割合は0(ゼロ)となり、自用地評価額で計算される。次に建物について考える。
建物は貸家であるため、自用家屋としての評価額から借家権評価額を控除する。
「自用家屋としての評価額✕(1-借家権割合✕賃貸割合)」
=自用家屋としての評価額-自用家屋としての評価額✕借家権割合✕賃貸割合
それぞれ、「自用地評価額✕借地権割合✕借家家割合✕賃貸割合」「自用家屋としての評価額✕借家権割合✕賃貸割合」の部分が借家人の有する権利となる。
このように、まず、基本的な理解として、設問から宅地の種類と計算式を思い出すことが重要である。
計算上、借地権割合、借家権割合という名称があるため、借家人の有する権利について確認しておく。
貸家建付地と貸宅地を比較すると覚えやすい。貸宅地は土地を貸して、借り手が自ら建物を建てるための土地のことである。
この二つの違いには借地権が発生しているかどうかがある。
貸宅地:借地権が発生する
貸家建付地:借地権が発生しない
ここまで選択肢1~3の正誤判定が可能であるが、選択肢1だけで正解したい。
最後に選択肢4について。
借家人の有する権利は、借家権であるが、借家権は、権利金を取引する慣行がない地域では評価しない。この地域に該当しないとあるため評価額なく、相続税の課税対象とはならない。

解答解説

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