2級FP過去問解説(学科)2017年9月【問題50】

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問題 50
不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. NOI利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

    [解答解説] ×
    不適切である。「対象不動産から得られる年間の総収入」とあるが、これは諸費用を考慮しない総収入のことなので、問題文は総投下資本総収益利回り(表面利回り)である。

  2. 借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合には、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。

    [解答解説] ○
    適切である。レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな収益を得られることである。「対象不動産の収益率が借入利子率を上回ってい」れば、賃料の一部を返済に回すことができ、自己資金をおさえることができる。
    (例)
    (1) 自己資金1,000万円のみで年間100万円の収益
    ※収益率=100/1,000×100=10%
    (2) 自己資金1,000万円と借入金2,000万円で年間300万円の収益
    ※300/3,000×100=10%
    いずれの場合も収益率は10%である。
    次に、(2)の場合で年間60万円の利息を支払うと300万円-60万円=240万円
    (1)は受取額100万円、(2)は受取額240万円だが、自己資金の回収を考えると、(1)は10年かかるが、(2)は4年強で済む。
    自己資金に対する収益率を考えると、(1)は10%だが、(2)は24%となる。
    ※(2) 240/1,000×100=24%
    ただし、対象不動産の収益率が借入利子率を下回っている場合(逆レバレッジ)、借入金をした方が不利となるため注意が必要である。

  3. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

    [解答解説] ○
    適切である。IRR法(内部収益率法)は、投資期間中に受け取れる年度ごとの収益を現在価値に戻した合計と投資額が等しくなる割引率(内部収益率)を求め、内部収益率と期待収益率を比較する方法である。
    たとえば、100万円投資すると1年後に1%上昇して101万円になるとする。「100万円×1.01=101万円」の式は理解できるだろう。割引率(内部収益率)とはこの逆「101万円÷1.01=100万円」の1.01%のことで、この値が大きいほど投資に有利であるとわかる。

  4. NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

    [解答解説] ○
    適切である。NPV法(正味現在価値法)は、投資期間中に受け取れる年度ごとの収益を現在価値に戻した合計から投資額を差し引いた正味現在価値の大きさで投資判断する方法である。
    たとえば、ある投資不動産が1年後に101万円の収益を見込め1,010万円で売却できるとすると、現在価値(割引率は1%とする)はそれぞれ「101万円÷1.01=100万円」、「1,010万円÷1.01=1,000万円」となり、合計額(正味現在価値)は1,100万円(100万円+1,000万円=1,100万円)となる。この投資不動産が1,100万円より安ければ安いほど投資する効果が高くなる。
    NPV法やIRR法のように割引率を使った方法をDCF法という。

[解答] 1
[補足]

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