2級FP過去問解説(学科)2018年1月【問題50】

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問題 50
不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

  1. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

    [解答解説] ×
    不適切である。内部収益率が期待収益率を上回っている場合、その投資が有利だと判断する。IRR法(内部収益率法)は、投資期間中に受け取れる年度ごとの収益を現在価値に戻した合計と投資額が等しくなる割引率(内部収益率)を求め、内部収益率と期待収益率を比較する方法である。
    たとえば、100万円投資すると1年後に1%上昇して101万円になるとする。「100万円×1.01=101万円」の式は理解できるだろう。割引率(内部収益率)とはこの逆「101万円÷1.01=100万円」の1.01%のことで、この値が大きいほど投資に有利であるとわかる。

  2. NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

    [解答解説] ×
    不適切である。投資額が収益額を上回っているので、不利な投資となる。投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合に有利と判定できる。

  3. NOI利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

    [解答解説] ×
    不適切である。「年間の総収入」だと費用を考慮していないため、総投下資本総収益利回り(表面利回り)の文である。NOI利回りは、実質利回りや総投下資本純収益利回りと呼ばれ、年間の総収入から諸費用を引いた額を総投資額で除して算出する。

  4. 借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合には、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。

    [解答解説] ○
    適切である。レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな収益を得られることである。「対象不動産の収益率が借入利子率を上回ってい」れば、賃料の一部を返済に回すことができ、自己資金をおさえることができる。
    (例)
    (1) 自己資金1,000万円のみで年間100万円の収益
    ※収益率=100/1,000×100=10%
    (2) 自己資金1,000万円と借入金2,000万円で年間300万円の収益
    ※300/3,000×100=10%
    いずれの場合も収益率は10%である。
    次に、(2)の場合で年間60万円の利息を支払うと300万円-60万円=240万円
    (1)は受取額100万円、(2)は受取額240万円だが、自己資金の回収を考えると、(1)は10年かかるが、(2)は4年強で済む。
    自己資金に対する収益率を考えると、(1)は10%だが、(2)は24%となる。
    ※(2) 240/1,000×100=24%
    ただし、対象不動産の収益率が借入利子率を下回っている場合(逆レバレッジ)、借入金をした方が不利となるため注意が必要である。

[解答] 4
[補足]
[類問]

    [結果]

    2018年1月合格率
    ・学科 45.63%(協会)/28.53%(きんざい)
    ・資産設計 57.45%  ・個人資産 31.72%
    ・保険顧客 50.20%  ・中小企業 47.56%

    解答解説[表示]

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