2級FP過去問解説(学科)2019年5月【問題50】不動産の投資判断手法

問題50

不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
  2. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
  3. 借入金併用型投資では、投資収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資収益率の向上が期待できる。
  4. NOI利回りは、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

[正解]  (不適切)

  1. DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
  2. [解説]
    例えば、将来の純収益が、1年後101万円、2年後102万円、3年後103万円(上昇率1%)だとすると現在価値はそれぞれ100万円なので、300万円の純収益がある。3年後に現在価値3,000万円で売却できるとすると、その不動産の収益価格は3,300万円である。このように賃料などの収益と復帰価格(売却価格)を現在価値に割り戻して不動産の収益価格を求める方法である。また、このDCF法を用いた方法が、NPV法とIRR法である。

  3. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
  4. [解説]
    IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定する。
    IRR法(内部収益率法)は、
    X0:投資額(マイナス)、X1:1年目の収益、X2:2年目の収益・・・Xn:n年目の収益
    「0=X0+ X1/(1+r)¹ + X2/(1+r)² + X3/(1+r)³ ・・・+ Xn/(1+r)n
    の式が成り立つときの「r」が内部収益率である。

  5. 借入金併用型投資では、投資収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資収益率の向上が期待できる。
  6. [解説]
    レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな収益を得られることである。対象不動産の収益率が借入利子率を上回っていれば、賃料の一部を返済に回すことができ、自己資金をおさえることができる。
    (例)
    (1) 自己資金1,000万円のみで年間100万円の収益
    ※収益率=100/1,000×100=10%
    (2) 自己資金1,000万円と借入金2,000万円で年間300万円の収益
    ※300/3,000×100=10%
    いずれの場合も収益率は10%である。
    次に、(2)の場合で年間60万円の利息を支払うと300万円-60万円=240万円
    (1)は受取額100万円、(2)は受取額240万円だが、自己資金の回収を考えると、(1)は10年かかるが、(2)は4年強で済む。
    自己資金に対する収益率を考えると、(1)は10%だが、(2)は24%となる。
    ※(2) 240/1,000×100=24%
    ただし、対象不動産の収益率が借入利子率を下回っている場合(逆レバレッジ)、借入金をした方が不利となるため注意が必要である。

  7. NOI利回りは、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
  8. [解説]
    NOI利回り(純利回り)は、実質利回りともいい、総収益を総投資額で除して求める。


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