(個人資産)2級FP 2017年9月 問10

《設 例》
Aさん(70歳)は、10年前に父から相続した甲土地上の賃貸アパートを経営しているが、高齢になり管理が大変になってきたと感じている。また、建物も老朽化し、建替えの必要性を認識しているが、売却(更地または建物付き)して老後資金等に充てるか、建て替えて管理等を不動産業者に委託してアパート経営を継続するか思案中である。
甲土地の概要は、以下のとおりである。

・用途地域 :第一種住居地域
・指定建ぺい率: 60%
・指定容積率 :200%
・前面道路幅員による容積率の制限:前面道路幅員× 4/10
・防火規制 :防火地域
※甲土地は、建ぺい率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
※指定建ぺい率および指定容積率は、それぞれ都市計画において定められた数値である。
※甲土地は、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
※上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問10
甲土地上に賃貸アパートを建て替える場合の建築基準法上の規制に関する次の記述①~③について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

① 防火地域内においては、原則として、地階を含む階数が3以上または延べ面積が100㎡を超える建築物は耐火建築物としなければならないとされている。
② 建て替える賃貸アパートの最大延べ面積は、720㎡である。
③ 建て替える賃貸アパートが耐火建築物である場合、当該建築物の最大建築面積は252㎡である。

[解答]① 〇 ② 〇 ③ ×
[配点(予想)]① 1 ② 1 ③ 1
[難易度]① A ② A ③ A
[解説]
① 防火地域内においては、原則として、地階を含む階数が「3」以上または延べ面積が「100」㎡を超える建築物は耐火建築物としなければならない。
② 延べ面積なので、容積率を使用する。容積率は用途地域ごとに定められているが、前面道路の幅員による制限がある。
・6m×4/10=240%>200% 小さい方を採用するので、容積率は200%
・360㎡×200%=720㎡
③ 最大建築面積なので、建ぺい率を使用する。指定建ぺい率は60%だが、緩和できるか確認する。。
・特定行政庁が指定する角地 ⇒ +10%
・防火地域内に耐火建築物を建てる。⇒ +10%
よって、建ぺい率は80%になる。
・360㎡×80%=288㎡
なお、選択肢は70%で計算した結果である。
<容積率のポイント>
・容積率は用途地域ごとに定められており、これを指定容積率という。ただ前面道路の幅員により容積率は制限を受けるため、小さい方を採用する(前面道路の幅員が12m未満)。
・住居系は幅員×4/10、住居系以外は幅員×6/10で求めた容積率と指定容積率を比べる。
・複数の用途地域にまたがる場合、加重平均する。
<建ぺい率の緩和規定> (1)(2)両方なら+20%
(1) 特定行政庁の指定する角地等に該当する場合 ⇒ +10%
(2) 防火地域内で高い建築物を建てる場合 ⇒ +10%
<複数の用途地域にまたがる場合や防火地域内外にわたる場合>
(1) 加重平均する
(2) 建築物が耐火建築物であればすべて防火地域内にあるものとする

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