(個人資産)2級FP 2017年9月 問12

《設 例》
Aさん(70歳)は、10年前に父から相続した甲土地上の賃貸アパートを経営しているが、高齢になり管理が大変になってきたと感じている。また、建物も老朽化し、建替えの必要性を認識しているが、売却(更地または建物付き)して老後資金等に充てるか、建て替えて管理等を不動産業者に委託してアパート経営を継続するか思案中である。
甲土地の概要は、以下のとおりである。

・用途地域 :第一種住居地域
・指定建ぺい率: 60%
・指定容積率 :200%
・前面道路幅員による容積率の制限:前面道路幅員× 4/10
・防火規制 :防火地域
※甲土地は、建ぺい率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
※指定建ぺい率および指定容積率は、それぞれ都市計画において定められた数値である。
※甲土地は、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
※上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問12
Aさんは、賃借人からの明渡しが完了したことにより、平成29年中にアパートを取り壊し甲土地を更地にして売却することにした。この場合における所得税、復興特別所得税および住民税の合計額を、下記の〈甲土地を更地で売却する場合の資料〉を基に算出した〈計算の手順〉の空欄①~④に入る最も適切な数値を解答用紙に記入しなさい。なお、記載のない事項等は考慮しないものとする。

〈甲土地を更地で売却する場合の資料〉
・譲渡価額は、9,000万円である。
・甲土地は10年前に父から相続したもので、土地の取得価額は不明である。
・Aさんが支払った費用は、次のとおりである。
立退き料 :400万円
建物の取壊し費用 :550万円
土地の売買媒介(仲介)手数料:200万円
〈計算の手順〉
1.土地の概算取得費:( ① )円
2.譲渡費用 :( ② )円
3.譲渡益 :( ③ )円
4.税額(所得税、復興特別所得税および住民税の合計額)
:( ④ )円

[解答]① 4,500,000(円) ② 11,500,000(円) ③ 74,000,000(円) ④ 15,033,100(円)
[配点(予想)]① 1 ② 1 ③ 1 ④ 1
[難易度]① A ② A ③ A ④ A
[解説]
① 土地の概算取得費は、譲渡価額の5%とすることができる。よって、9,000万円×5%=450万円
② 譲渡費用は、400万円(立退料)+550万円(取り壊し費用)+200万円(土地の売買媒介手数料)=1,150万円 ※③の式を見るとわかるが、取得費と譲渡費用を別々に聞いているため、取得費を加えない。
③ 「譲渡益=収入金額-(取得費+譲渡費用)」で求める。
・9,000万円-(450万円+1,150万円)=7,400万円
④ 相続で取得した不動産は取得日も相続することができる。ただ既に取得してから10年経っているため、長期譲渡に該当する。長期譲渡の税率は、20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)である。
・7,400万円×20.315%=15,033,100(円)
なお、短期譲渡に該当した場合は、39.63%(所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%)である

解答解説[表示]


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