2級FP過去問解説(個人資産)2019年9月【問11】土地の活用方法

【第4問】 次の設例に基づいて、下記の各問(《問10》~《問12》)に答えなさい。


Aさん(58歳)は、上場企業に勤務する会社員である。2019年2月、X市内の実家(甲土地および建物)で1人暮らしをしていた母Bさんが死亡した。法定相続人は、1人息子のAさんのみであり、相続手続は完了している。
Aさんは、別の都市に自宅を保有し、居住しているため、空き家となっている実家については売却することを検討しているが、先日、大手ドラッグストアのY社から「商業性の高い甲土地での新規店舗の出店を考えている。Aさんには、建設協力金方式での有効活用を検討してもらえないか」との提案があった。Aさんは、実家の売却と有効活用のどちらを選択したらよいか、迷っている。

<Aさんの実家(甲土地および建物)の概要>

・指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
・特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
※上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問11

建設協力金方式の一般的な特徴等に関する以下の文章の空欄①~③に入る最も適切な語句を、下記の〈語句群〉のイ~チのなかから選び、その記号を解答用紙に記入しなさい。

Ⅰ「建設協力金方式は、( ① )が建設資金を預託金としてAさんに貸し付け、Aさんがこの資金を利用して店舗を建設し、その建物をY社に賃貸する手法です。建設資金は、賃料の一部で返済していくため、実質的には、Aさんの資金負担はありませんが、契約期間中の撤退のリスクやそれに伴う建設協力金残債務の取扱いなど、契約内容を事前に精査しておくことが必要です」
Ⅱ 「建設協力金方式により建設された建物は、相続税額の計算上、貸家として評価され、土地は( ② )として評価されます。また、所定の要件を満たすことで、土地は( ③ )事業用宅地等として、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用を受けることもできます」

<語句群>

イ.Y社 ロ.金融機関 ハ.自用地 ニ.貸宅地 ホ.貸家建付地
ヘ.特定 ト.特定同族会社 チ.貸付



[正解]
 ② ③

[解説]

建設協力金方式は、テナント企業等から建設協力金として資金を得て、所有する土地に商業用店舗を建設する方法である。賃料の範囲内で建設協力金を設定すれば、土地所有者の自己負担はない。また土地は譲渡しないため、相続税額の計算上、貸家建付地として評価される。
Ⅰ「建設協力金方式は、(① Y社)が建設資金を預託金としてAさんに貸し付け、Aさんがこの資金を利用して店舗を建設し、その建物をY社に賃貸する手法です。建設資金は、賃料の一部で返済していくため、実質的には、Aさんの資金負担はありませんが、契約期間中の撤退のリスクやそれに伴う建設協力金残債務の取扱いなど、契約内容を事前に精査しておくことが必要です」
Ⅱ 「建設協力金方式により建設された建物は、相続税額の計算上、貸家として評価され、土地は(② 貸家建付地)として評価されます。また、所定の要件を満たすことで、土地は(③ 貸付)事業用宅地等として、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用を受けることもできます」

[要点のまとめ]

<土地の活用方法>
1. 等価交換方式 所有する土地を譲渡して、デベロッパーがその土地に店舗を建てる。土地の価格と建築費用の割合で持分を決める。すでに所有している土地を使うので、建築資金は不要である。
2. 事業受託方式 土地の活用方法をデベロッパーに相談し、企画から運営管理まで一括管理してもらう方式。土地は手放さないが、資金が必要である。
3. 定期借地権方式 土地に借地権を設定して貸し出す方法。土地の譲渡や建設資金は不要である。
4. 建設協力金方式 テナント企業等から建設協力金として資金を得て、所有する土地に商業用店舗を建設する。建設協力金の額により土地所有者の自己負担額は異なるが、土地の譲渡はない。


<解説・みんなの評価>

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