2級FP過去問解説(個人資産)2020年1月【問10】所得税の計算

【第4問】 次の設例に基づいて、下記の各問(《問10》~《問12》)に答えなさい。


Aさん(70歳)は、10年前に父親の相続によりM市内(三大都市圏)にある甲土地(625㎡)を取得している。甲土地は、父親の代からアスファルト敷きの月極駐車場として賃貸しており、駐車場は満車の状態が続いているが、収益性は高くない。
Aさんは、先日、ハウスメーカーのX社から「甲土地は、最寄駅から徒歩5分の好立地にあり、需要が見込めるので、自己建設方式による賃貸マンションでの有効活用をお勧めします。建築後のマンションは弊社(X社)が一括賃貸借契約(サブリース契約)で賃貸・管理し、賃料を保証します」との提案を受けた。

・甲土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
・指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
・特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
※上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問10

甲土地上に耐火建築物を建築する場合における次の①、②を求めなさい(計算過程の記載は不要)。



[正解]
500(㎡) ②1,875(㎡)

[解説]

① 建蔽率の上限となる建築面積
・建蔽率の緩和措置を考える
 問題文に「耐火建築物」とあるため、準防火地域内の耐火建築物に該当する。
 防火地域内の耐火建築物 +10% ⇒ 該当しない
 ※2019年6月施行の改正建築基準法で、準防止地域内の耐火建築物も+10%となった。 ⇒ 該当する。
 特定行政庁が指定する角地 +10% ⇒ 該当する
 建蔽率80%の防火地域内で耐火建築物 100% ⇒ 該当しない
 上記から、指定建蔽率に20%加算し、80%となる。
 よって、625㎡×80%=500(㎡)
② 容積率の上限となる延べ面積
・前面道路の幅員による容積率の制限を考える
 8m×4/10=32/10 320% > 300%
 よって、容積率は300%を適用する。
 625㎡×300%=1,875(㎡)

[要点のまとめ]

<建蔽率と容積率>
1.建ぺい率
(1) 建築面積の最高限度を求めるときに使う。
(2) 建ぺい率には緩和措置がある。
・防火地域内の耐火建築物 +10%
・準防火地域内の耐火建築物 +10%
・特定行政庁が指定する角地 +10%
・建ぺい率80%の防火地域内で耐火建築物 100%
(3) 2地域にまたがる場合は加重平均
2.容積率
(1) 延べ面積の最高限度を求めるときに使う。
(2) 容積率には前面道路の幅員による制限がある。
・前面道路幅員✕乗数と指定容積率を比較する。
 乗数は4/10か6/10
 小さい数値が容積率となる。
(3) 2地域にまたがる場合は加重平均
3.補足
建ぺい率と容積率は用途地域ごとに決まっており、それぞれ指定建ぺい率、指定容積率という。


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