2級FP過去問解説(個人資産)2020年1月【問11】土地の活用

【第4問】 次の設例に基づいて、下記の各問(《問10》~《問12》)に答えなさい。


Aさん(70歳)は、10年前に父親の相続によりM市内(三大都市圏)にある甲土地(625㎡)を取得している。甲土地は、父親の代からアスファルト敷きの月極駐車場として賃貸しており、駐車場は満車の状態が続いているが、収益性は高くない。
Aさんは、先日、ハウスメーカーのX社から「甲土地は、最寄駅から徒歩5分の好立地にあり、需要が見込めるので、自己建設方式による賃貸マンションでの有効活用をお勧めします。建築後のマンションは弊社(X社)が一括賃貸借契約(サブリース契約)で賃貸・管理し、賃料を保証します」との提案を受けた。

・甲土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
・指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
・特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
※上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問11

X社が提案する自己建設方式に関する次の記述①~③について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

  1. 「Aさんが甲土地に賃貸マンションを建設した場合、相続税額の計算上、甲土地は貸家建付地として評価されます。甲土地の自用地価額を1億円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%とした場合の相続税評価額は1,800万円です」
  2. 「一括賃貸借契約(サブリース契約)において賃料が保証されていても、経済事情等により賃料を減額請求されることがあります」
  3. 「Aさんが金融機関から融資を受けて賃貸マンションを建設した場合、相続税額の計算上、当該借入金は債務控除の対象となります」


[正解]
× ② ③

  1. 「Aさんが甲土地に賃貸マンションを建設した場合、相続税額の計算上、甲土地は貸家建付地として評価されます。甲土地の自用地価額を1億円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%とした場合の相続税評価額は1,800万円です」
  2. [解説]
    不適切である。Aさんの甲土地に自己建設方式で賃貸マンションを建てるため、甲土地は貸家建付地となり、相続税額の計算上、「自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」で評価額を求める。「1億円×(1-0.6 × 0.3 × 1)=8,200万円」となる。

  3. 「一括賃貸借契約(サブリース契約)において賃料が保証されていても、経済事情等により賃料を減額請求されることがあります」
  4. [解説]
    適切である。一括賃貸借契約(サブリース契約)は、企業と一括賃貸借契約(サブリース契約)を締結すると、その企業が住居者募集などを含めた管理を行い、住居者がいなくても賃料を保証する仕組みだが、2年などの期限が付いており、また経済事情等により賃料を減額することがある。

  5. 「Aさんが金融機関から融資を受けて賃貸マンションを建設した場合、相続税額の計算上、当該借入金は債務控除の対象となります」
  6. [解説]
    適切である。被相続人の借入金や未払いの医療費などは債務控除として課税価格から差し引くことができる。


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