2級FP過去問解説(資産設計)2018年9月【問9】不動産の運用利回り

問9

藤原さんは、下記<資料>の投資用マンションについて購入を検討しており、FPの湯本さんに質問をした。下記の空欄(ア)~(ウ)に入る適切な数値または語句を語群の中から選び、その番号のみを解答欄に記入しなさい。なお、<資料>に記載のない条件については一切考慮しないこと。

<資料>

  • 購入費用の総額:2,000万円(消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額)
  • 想定される賃料(月額):100,000円
  • 運営コスト(月額):管理費等 10,000円
    管理業務委託費 月額賃料の5%
  • 想定される固定資産税(年額):60,000円
  • 藤原さん:「<資料>のマンションの購入を検討しています。気に入っているのですが、利回りについてもしっかり考えたいと思っています。」
  • 湯本さん:「<資料>のマンションの場合、実質利回りは、( ア )万円÷2,000万円で計算できます。購入費用の総額を下げることができれば、実質利回りは( イ )。」
  • 藤原さん:「購入にはローンを利用する予定です。確定申告で気を付けることはありますか?」
  • 湯本さん:「不動産所得の金額の計算上、ローン返済額のうち( ウ )は必要経費になりません。」

<語群>
1.96  2.102  3.上がります  4.下がります
5.元金部分   6.利息部分


[正解]
(ア)  (イ)  (ウ) 

[解説]

(ア) 利回りは、利益÷投資額×100で求められるが、実質利回りは、収入ではなく費用を差し引いた利益を使用する。
・収入 100,000円×12=1,200,000円
・費用 10,000円×12+100,000円×0.05×12+60,000円=240,000円
・利益 1,200,000円-240,000円=960,000円
なお、実質利回りは、960,000円÷20,000,000円×100=4.8% となる。
(イ) 購入費用の総額を下げることができれば(分母が小さくなれば)、実質利回りは上がる。
(ウ) 借入金は、長期負債として負債に計上され、毎年負債を減額していく。また建物は減価償却費として一定額を必要経費に計上できる。そのため、元金部分は必要経費にならない。なお、利息部分は必要経費となる。



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